Trung Quốc hôm thứ Sáu đã công bố các bước “lịch sử” nhằm ổn định lĩnh vực bất động sản đang bị ảnh hưởng bởi khủng hoảng, cho phép chính quyền địa phương mua “một số” căn hộ, nới lỏng các quy định thế chấp và cam kết giao những ngôi nhà chưa hoàn thiện.
Các nhà đầu tư hy vọng các biện pháp này đánh dấu sự khởi đầu của sự can thiệp quyết liệt hơn của chính phủ nhằm bù đắp cho nhu cầu suy yếu đối với cả căn hộ mới và căn hộ cũ, làm chậm quá trình giảm giá và giảm lượng nhà tồn kho ngày càng tăng.
Các nhà phân tích từ lâu đã kêu gọi chính phủ tham gia mua sắm để hỗ trợ một lĩnh vực mà vào thời kỳ đỉnh cao chiếm tới 1/5 GDP và vẫn là lực cản lớn đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới .
Kể từ khi thị trường bất động sản bắt đầu suy thoái mạnh vào năm 2021, một loạt chủ đầu tư đã vỡ nợ, bỏ lại nhiều công trường xây dựng nhàn rỗi và làm mất niềm tin vào thứ vốn từng là công cụ tiết kiệm ưa thích của người dân Trung Quốc trong nhiều thập kỷ.
Báo Bất động sản Trung Quốc, một ấn phẩm do Bộ Nhà ở quản lý, cho biết “các chính sách nặng nề” đã đánh dấu “một thời điểm lịch sử quan trọng” đối với lĩnh vực bất động sản.
Larry Hu, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Macquarie, cho biết: “Đó là một hướng đi tích cực và đáng khích lệ khi các chính phủ đang vào cuộc để mua hàng tồn kho nhà ở”.
Nhưng để đánh giá mức độ tác động sẽ mạnh mẽ như thế nào, câu hỏi quan trọng là ai sẽ tài trợ cho việc mua bán và cuối cùng họ sẽ tài trợ bao nhiêu.
Sau khi làn sóng các biện pháp hỗ trợ trong hai năm qua không tạo được nền tảng cho lĩnh vực bất động sản, Bộ nhà ở Trung Quốc cho biết chính quyền địa phương có thể hướng dẫn các công ty nhà nước mua “một số” nhà với giá “hợp lý”.
Phó Thủ tướng He Lifeng cho biết những ngôi nhà sẽ được sử dụng để cung cấp nhà ở giá rẻ mà không đưa ra mốc thời gian hoặc mục tiêu mua.
Ông cũng cho biết chính quyền địa phương, vốn đã mắc khoản nợ khoảng 9 nghìn tỷ USD, có thể mua lại đất đã bán cho các nhà phát triển và hứa rằng chính quyền sẽ "chiến đấu hết mình" để hoàn thành các dự án bị đình trệ.
HÀNG TỒN HÀNG LỚN
Ngoài ra, ngân hàng trung ương cho biết họ sẽ thiết lập một cơ sở cho vay lại trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (41,53 tỷ USD) đối với nhà ở giá rẻ và giảm hơn nữa lãi suất thế chấp cũng như yêu cầu trả trước.
Chỉ số Bất động sản CSI 300 của Trung Quốc (.CSI000952), đã tăng gần 9% sau các thông báo.
Raymond Yeung, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại ANZ cho biết, các chính sách hôm thứ Sáu cho thấy các nhà chức trách nhận ra rằng sự sụp đổ của thị trường bất động sản cần phải được giải quyết “khẩn cấp”.
Đó là một bước đi táo bạo,” ông nói thêm. “Nhưng làm thế nào tất cả các chính quyền địa phương có đủ khả năng tài chính để thực hiện nhiệm vụ trung ương là một câu hỏi mở.
Goldman Sachs ước tính lượng tồn kho nhà ở có thể bán được là 13,5 nghìn tỷ nhân dân tệ (1,87 nghìn tỷ USD) vào cuối năm 2023 và do một số công trình chưa hoàn thành nên sẽ cần 5 nghìn tỷ nhân dân tệ đầu tư vốn để hoàn thành.
Dữ liệu chính thức mới nhất cho thấy có 395 triệu mét vuông (4,25 tỷ feet vuông) nhà ở mới được rao bán trong thời gian từ tháng 1 đến tháng 3, tăng 24% so với cùng kỳ năm ngoái.
Các nhà phân tích tại Tianfeng Securities ước tính sẽ tốn khoảng 1 nghìn tỷ USD để mua toàn bộ cổ phiếu.
Một giám đốc điều hành cấp cao của một nhà phát triển bất động sản có trụ sở tại Thượng Hải cho biết: Các chính sách giải phóng hàng tồn kho được coi là khá mạnh mẽ so với tất cả các chính sách trước đó.
Về mặt tâm lý, nó sẽ khiến các nhà đầu tư nghĩ rằng chính phủ đang ‘thanh toán hóa đơn’ và nó đang chuyển rủi ro từ tài sản sang ngân hàng và chính quyền địa phương.
Kể từ khi thị trường bất động sản suy thoái vào năm 2021, gây ra hàng loạt vụ vỡ nợ của các nhà phát triển, Trung Quốc đã hạ lãi suất và trả trước, trong khi hầu hết các thành phố đã nới lỏng hoặc dỡ bỏ các hạn chế mua nhà trước đó .
Một chương trình tài trợ cho nhà phát triển danh sách trắng để hoàn thành dự án cũng đang gặp khó khăn trong việc thu hút sự chú ý.
Và một chiến dịch được chính quyền Trung Quốc chỉ trích tại một cuộc họp chính trị quan trọng vào tháng trước nhằm khuyến khích người dân thay thế căn hộ cũ bằng căn hộ mới đã có một khởi đầu tồi tệ vì lãi suất mua nhà cũ vẫn còn yếu.
Những câu hỏi dài hạn hơn về nhu cầu nhà ở vẫn tồn tại ở một quốc gia đang phải đối mặt với tình trạng suy thoái nhân khẩu học nghiêm trọng và nơi 96% hộ gia đình sở hữu ít nhất một ngôi nhà.
DỮ LIỆU KÉM
Tâm trạng lạc quan trên thị trường chứng khoán trái ngược với thực tế khắc nghiệt, nổi bật là dữ liệu nhà ở kém vào thứ Sáu và phiên điều trần tại tòa án Hồng Kông về đơn yêu cầu thanh lý nhà phát triển đang gặp khó khăn Country Garden (2007.HK)
Phiên điều trần đã được hoãn lại vào ngày 11 tháng 6. Một nhà phát triển lớn khác là China Evergrande Group (3333.HK), đã được lệnh thanh lý vào tháng Giêng.
Giá nhà mới đã giảm tháng thứ 10 liên tiếp với mức giảm 0,6% so với tháng trước trong tháng 4, mức giảm nhanh nhất kể từ tháng 11 năm 2014. Dữ liệu riêng biệt cho thấy đầu tư bất động sản trong 4 tháng đầu năm 2024 giảm 9,8% so với một năm trước đó.
Doanh số bán bất động sản theo diện tích sàn trong thời gian từ tháng 1 đến tháng 4 ghi nhận mức giảm 20,2% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi các công trình xây dựng mới khởi công giảm 24,6%. Số vốn do các nhà phát triển huy động cũng giảm 24,9% so với cùng kỳ năm ngoái.
Rocky Fan, chuyên gia kinh tế tại Guolian Securities, cho biết: Tồn kho nhà ở cao kỷ lục và áp lực thanh khoản đối với các nhà phát triển đe dọa sự ổn định tài chính… và sự phục hồi kinh tế vẫn còn yếu.
Các chính sách dường như được thiết kế để ngăn chặn hậu quả tiếp theo của cuộc khủng hoảng tài sản, nhưng sẽ cần thời gian để đảo ngược xu hướng giảm giá
